Immobilienschnäppchen auf den Kanaren?


Zahlen, Daten und Fakten

Die Ölkrise von 1973, als die Flugpreise massiv stiegen und die Banken und Immobilienkriese 2008 waren erste Warnungen. Die Kanaren spürten, wie abhängig sie vom Massentourismus geworden waren.
2008 rechnete man mit bis zu sechs Millionen Besuchern allein auf Teneriffa. Kurz nach der Jahrtausendwende erschien dieses Wachstum, bei der man mit Bettenauslastungen von bis zu 80 Prozent kalkulierte, noch realistisch. Doch die Krise und immer günstigere Angebote für Urlaube in ferneren Ländern durchkreuzten die Pläne. Faktisch sank die Zahl der Teneriffa-Urlauber somit auf etwa 4,6 Millionen im Krisenjahr 2008. Auch die Air Berlin-Pleite und der Bankrott von Thomas Cook waren auf den Kanaren deutlich spürbar. Bis 2019 erholte sich Teneriffa nicht von dem drastischen Einbruch und der folgenden Arbeitslosigkeit im Tourismus-Sektor. Im Winter 2019 landeten „nur“ 1,2 Millionen Touristen auf den Kanaren.

Dann kam im März 2020 die weltweite Pandemie und zeitweise kam der Tourismus komplett zum Erliegen. Im besucherstärksten Monat Juli zählte man 220.000 Ankünfte auf den Kanaren.
Leere Hotels, geschlossene Geschäfte, Restaurants und Bars prägen 2020/21 das Bild in den Epizentren der Erholung. Tourveranstalter versuchen irgendwie über die Runden zu kommen, die Arbeitslosigkeit stieg und wer konnte verließ die Inseln Richtung Festland. Wieder konnten viele ihre Häuser und Eigentumswohnungen nicht mehr bezahlen und der Anteil der Käufer aus dem Ausland brach um fast ein Drittel ein. Der Markt wurde geflutet mit Immobilien. Zusätzlich brachen die Briten als Käufer durch den EU Austritt weg. In der Folge sind die Preise für Immobilien auf den Kanaren wieder erschwinglich geworden.

Besucherzahlen Kanaren 2021


Seit der Pandemie interessieren sich nicht nur Deutsche, Engländer, Skandinavier und Italiener für die Inselgruppe, sondern auch immer mehr amerikanische und südamerikanische Menschen entdecken die Kanarischen Inseln für sich. Selbst chinesische Besucher sind von der Insel aufgrund der idealen klimatischen und strategischen Bedingungen in der EU angetan. Ein sonniger Platz in Europa, mit abwechslungsreicher Natur und moderner Infrastruktur. Wer hier auf der Insel weder im Tourismus noch lokal arbeiten muss, ist hier sehr gut aufgehoben. Eine gute Internetanbindung an der südlichsten Spitze Europas per WLAN oder 3/4 G Netz, macht die Kanaren für digitale Nomaden attraktiv. Hinzu kommen steuerliche Vorteile und eine strategisch gute Lage mit hervorragender Infrastruktur. Internationale Flugverbindungen von zwei Flughäfen und Häfen mit Fähr- und Schiffsverbindungen runden das Gesamtbild der Sonneninsel ab.
Lohnt sich also eine Immobilie auf den Kanaren?
Die Immobilienpreise betragen statistisch betrachtet im Mai 2021 folgende Werte:
Durchschnittspreis pro Quadratmeter auf Teneriffa betrug am 21.05.2021 – 1.648 Euro, das ist eine Steigerung von 2,79 Prozent im Vergleich zum 17.05.2021.
Der Durchschnittspreis für Immobilien in Teneriffa im Zeitraum bis 21.05.2021 belief sich auf 288.361 €, auf Basis von 1.870 Immobilien. Ob die steigenden Preise für Immobilien einen dauerhaften Trend zeigen, bleibt abzuwarten. In jedem Fall sind die Preise im Vergleich zu ähnlichen Lagen auf einem nur begrenzt bebaubaren Eiland geradezu billig.
Die Inflation und das veränderte Reiseverhalten wird einen weiteren Preisanstieg eher befeuern.
Doch Vorsicht ist geboten. Anders als in Deutschland sind nicht alle Immobilien so günstig wie sie scheinen. Baumängel, Investitionsstaus, Belastungen durch nicht getilgte Kredite oder sogar Steuerschulden und Rückstände bei Sozialversicherungsträgern sind in Spanien keine Ausnahme. Daher gilt es vor einem Vertrag eine Checkliste kompromisslos abzuarbeiten.

Checkliste

• der Makler prüft beim Katasteramt vor dem Kauf ob das Eigentumsrecht des Vertragspartners durch Vorlage eines notariellen Kaufvertrags (Escritura Pública de Compraventa) bzw. der Erbschaftsannahmeurkunde (Escritura de Aceptación de Herencia) mit Eintragungsvermerk des Grundbuchamts (Registro de la Propiedad) und durch einen zeitnahen Grundbuchauszug nachweisen werden kann. Ist der Eigentümer allein verfügungsberechtigt oder bedarf es zur Wirksamkeit des Vertrages der Zustimmung seines Ehegatten? Falls der Verkäufer nicht der Eigentümer ist, so ist die notarielle Vollmacht zu prüfen.
• Belastungen, insbesondere hypothekarischer Art: Wurde die alte Hypothek gelöscht? Sind noch offene Darlehensschulden durch eine Hypothek gesichert?
• Baulandqualität?
• existiert die so genannte Referencia catastral, die Katasterreferenz?
• ist der Swimmingpool, die Garage etc. Gegenstand der Neubauerklärung (Declaración de Obra nueva) und im Grundbuch eingetragen?
• gemeindliche Bebauungspläne
• bestehen Miet- oder Pachtverträgen hinsichtlich der Liegenschaft?
• Steuerschulden, für die die Liegenschaft haftet; so sollten insbesondere die Zahlungsbelege für die Grundsteuer (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles) der letzten vier Jahre vorgelegt werden. Auf diese Weise erfahren sie zugleich die Höhe der künftig zu entrichtenden Grundsteuer sowie der jährlichen Steuerbeträge, die auch im Falle der Selbstnutzung zu entrichten sind.
• Umlagenrückstände, sofern das Objekt dem Wohnungseigentumsgesetz unterliegt (Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, bei Ferienwohnungen)
• liegt der Energieausweis gemäß Dekret 735/2013 vor?
• Überprüfung der Grundstücksgröße und -grenzen.
• Kaufen Sie ein Grundstück mit Haus, sollten Sie Wert darauflegen, dass das Haus auch im Grundbuch eingetragen ist und sich durch Vorlage der letzten Wasser- und Stromrechnungen oder der Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habilitad bzw. Licencia de Primera Ocupación bei Neubauten) vergewissern, dass es keine Probleme mit der Wasser- und Stromversorgung geben wird. In manchen Gebieten Spaniens ist die Vorlage einer solchen Bescheinigung Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch.

Formularvertrag oder Individualvereinbarungen

Formularverträge sind zwar leicht auszufüllen, verheißen aber meist nur Gutes für den Vertragspartner, der das Formular entworfen hat. Ausgewogene Individualverträge verursachen indes häufig Kopfzerbrechen. Das Bestehen auf Individualvereinbarungen kann zugegebenermaßen die Stimmung bei den Vertragsverhandlungen beeinflussen, verändert aber zumeist auch entscheidend deren Ergebnis.

Schriftform – Klausel über das anwendbare Recht

Lassen Sie sich auch scheinbar nebensächliche Zusicherungen und offensichtliche Selbstverständlichkeiten schriftlich von Ihrem Vertragspartner bestätigen. Vereinbaren sie im Vertrag stets, welches Recht (v.a. deutsches oder spanisches) Anwendung finden soll. Denken sie bei Vermögensdispositionen stets an das Motto: „Vertrauen ist gut, Sicherheit ist besser“: Welche Garantien werden geboten, damit das Versprochene und vertraglich Vereinbarte – notfalls auch gerichtlich – durchgesetzt werden kann

Notarieller Kaufvertrag und Grundbucheintragung

Bestehe als Käufer auf umgehenden Abschluss eines notariellen Kaufvertrags (Escritura pública de Compraventa) und deiner Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch

Informiere dich über die mit dem Grundstückserwerb verbundenen Steuern und Kosten. Diese sind je nach Autonomía (spanisches ‚Bundesland‘) unterschiedlich, insbesondere was die Grunderwerbsteuer anbetrifft. In diesem Zusammenhang sei daran erinnert, dass Verkäufer häufig auch die Bodenwertzuwachssteuer (Plusvalía) vertraglich auf den Käufer abwälzen. Ferner sollten Käufer bei einem nicht in Spanien ansässigen Verkäufer vor vollständiger Kaufpreiszahlung beachten, dass der Steuereinbehalt in Höhe von 3 Prozent des Kaufpreises (die so genannte Retención) in jedem Fall vorzunehmen ist. Die Beschaffung einer spanischen Steuernummer (NIE – Número de Identificación) ist Voraussetzung für die Eintragung in das Grundbuch.

Rechnet sich eine Immobilie zur Vermietung


Wer sich mit dem Gedanken trägt erfolgreich auszuwandern, sollte zwingend die folgenden Kriterien erfüllen:

• möglichst viel Eigenkapital/Eigenleistungen
• gute spanische Sprachkenntnisse
• selbst vor Ort sein und managen
• Lage, im Falle Teneriffas nicht höher als 150-200 M/üM und nicht abseits der Autobahn
• Aussicht
• Breitband, Internet
• viel persönliches Arrangement
• gute Bewertungen auf Plattformen

Quellen:
Statista
spainhouses.net
idealista
www.teneriffa-immobilien.info

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